Article publié dans le dossier spécial “Finance & Investissements”, Tribune de Genève et 24 heures, le 17 mars 2026
Au cœur des investissements suisses, l’investissement dans la pierre reste un placement de choix. Entre évolution des taux, contexte géopolitique tendu et placement en fonds immobiliers, Martin Spreng, Investor Relations Manager chez Dominicé et membre du comité d’investissement – fonds immobiliers, fait le point sur la situation.
Dans un contexte marqué par les tensions géopolitiques et les incertitudes économiques, l’immobilier conserve-t-il selon vous son statut d’actif refuge pour les investisseurs ?
Tout à fait, et je dirais même que le contexte actuel renforce cet attrait. Le risque géopolitique est précisément l’une des raisons qui pousse les investisseurs vers la pierre en ce moment. C’est vrai pour l’immobilier en général, mais c’est surtout l’immobilier suisse résidentiel qui bénéficie d’un double effet protecteur dans les phases de tension. D’une part, le franc suisse a historiquement tendance à s’apprécier lorsque les marchés sont sous pression — ce qui renforce mécaniquement la valeur des actifs libellés en francs pour un investisseur international. D’autre part, si les fonds immobiliers cotés peuvent effectivement corriger avec le marché actions dans un premier temps, l’immobilier sous-jacent montre une résilience réelle et constitue une protection naturelle contre l’inflation. Ce double bouclier — devise et actif réel — est difficilement reproductible avec d’autres classes d’actifs.
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Après la période de remontée des taux d’intérêt, comment analysez-vous aujourd’hui les perspectives du marché immobilier, en Suisse comme à l’international ?
Je rejoins le consensus des analystes, qui est globalement optimiste. En Suisse, les conditions sont réunies pour une poursuite de la dynamique positive : le taux directeur de la BNS est à 0 % et les fondamentaux structurels restent solides. La population suisse a progressé de près de 43 % en quarante-cinq ans, entretenant une tension persistante sur l’offre, particulièrement dans les grands pôles économiques. Cette tension se lit dans les chiffres : depuis 1982, les loyers ont progressé environ deux fois plus vite que l’inflation générale.
À l’international, la sélection est clé. Nous privilégions une approche de polarisation régionale : cibler les zones dynamiques à forts fondamentaux et éviter le piège des rendements élevés dans des régions aux perspectives plus modestes.
Il faut toutefois rester attentif aux facteurs inflationnistes liés aux tensions géopolitiques, notamment à travers la hausse récente des prix de l’énergie. Ce type de choc pourrait temporairement retarder un retour vers des conditions monétaires plus accommodantes. Il s’agirait toutefois d’un frein passager, non d’un renversement de tendance structurelle.
Quelle place l’immobilier – direct ou indirect – devrait-il occuper dans un portefeuille d’investissement diversifié à long terme ?
L’immobilier a toujours occupé une place incontournable dans tout portefeuille diversifié à long terme, mais nous observons aujourd’hui une véritable démocratisation de l’immobilier indirect, fonds cotés comme non cotés.
Dans un contexte de taux réels bas, l’immobilier indirect permet de dégager des rendements performants tout en offrant une protection naturelle contre l’inflation et représente un bon substitut aux obligations pour un investisseur long terme.
Sur le marché des transactions, nous constatons une tendance de fond : de plus en plus de propriétaires privés convertissent leur bien en parts de fonds via un apport en nature – ce qui s’appelle un swap. Les raisons sont structurelles : pressions fiscales croissantes, transition énergétique coûteuse, et question successorale. Le swap s’impose alors comme une solution naturelle : convertir son bien en parts de fonds permet de conserver une exposition à l’immobilier tout en déléguant la gestion à des équipes professionnelles, avec à la clé des économies d’échelle et une liquidité que la détention directe n’offre pas.
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Les fonds immobiliers attirent de plus en plus d’investisseurs. Quels sont, selon vous, les principaux avantages de ce type de véhicule dans l’environnement actuel ?
Les fonds immobiliers offrent aujourd’hui un ensemble d’avantages concrets que nous constatons directement dans notre activité.
Aujourd’hui, le portefeuille 60/40 traditionnel n’offre plus la même diversification. Intégrer l’investissement immobilier dans un portefeuille permet une diversification supplémentaire et offre un rendement intéressant.
Sur le plan financier et patrimonial, la détention de parts présente des atouts significatifs par rapport à la propriété directe : optimisation fiscale, distribution régulière de revenus sous forme de dividendes, liquidité via la cotation en bourse, et transmission successorale considérablement simplifiée — des parts divisibles se partagent entre héritiers bien plus aisément qu’un immeuble en indivision.
Sur le plan opérationnel, la gestion par des équipes expertes réduit les risques liés à la propriété directe et permet d’absorber les contraintes croissantes de la transition énergétique de manière structurée, là où beaucoup de propriétaires privés ne peuvent plus suivre seuls.
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Enfin, quels seront selon vous les facteurs déterminants pour le marché immobilier dans les prochaines années : évolution des taux, dynamiques démographiques, transition énergétique ou transformations des usages ?
Nous en identifions quatre. Les taux d’abord : un conflit au Moyen-Orient qui perdure pourrait maintenir une pression inflationniste et repousser la tendance aux taux bas, sans toutefois la renverser. Les dynamiques démographiques ensuite : la Suisse continue d’attirer une population qualifiée et solvable dans ses grands centres économiques, avec une offre structurellement limitée qui ne se résorbera pas. La transition énergétique, qui pèsera de plus en plus sur les propriétaires privés et accélérera le mouvement vers l’immobilier indirect géré par des professionnels. Enfin, la densification des clusters urbains : Zurich, Bâle et l’arc lémanique vont continuer à concentrer talents, capitaux et entreprises, amplifiant encore la polarisation entre ces pôles et le reste du territoire — et avec elle, la pression sur les prix et les loyers dans ces zones.
Notre conviction est claire : l’immobilier restera une classe d’actif de premier plan — mais sur le long terme, ce sont les investisseurs qui s’appuient sur des équipes professionnelles via l’immobilier indirect qui seront récompensés.