Publié dans Bilan en collaboration avec Dominicé, cet article met en lumière notre approche de la création de valeur immobilière à travers deux projets lausannois : Bergières 59 et La Borde 17. Deux stratégies différentes – rénovation et surélévation d’un côté, démolition-reconstruction de l’autre – avec un même objectif : révéler le potentiel à long terme des actifs.
Et si les prochaines pépites immobilières se trouvaient là où personne ne les cherche ? Sur l’arc lémanique, les terrains bien situés se font rares. Pour autant, les opportunités ne disparaissent pas. Elles peuvent se cacher dans des bâtiments existants, dont le potentiel reste à mettre en lumière. Mais encore faut-il savoir les repérer avant même de les transformer.
Chez Dominicé, cette recherche de potentiel commence dès l’acquisition. Au-delà de la localisation et du rendement immédiat, l’analyse porte sur ce que l’immeuble pourra devenir à moyen et long terme. Une démarche qui reste rare dans le secteur. Les projets Bergières 59 et La Borde 17 en sont deux illustrations.
« Un immeuble bien situé possède une richesse intrinsèque, mais celle-ci peut encore être améliorée par une rénovation, une surélévation, une restructuration ou, lorsque le bâtiment ne répond plus aux exigences actuelles, par une reconstruction, explique François Lemercier, Real Estate Project Manager chez Dominicé. Tout part de la sélection. Nous recherchons en priorité des immeubles qui, même vieillissants ou sous-exploités, recèlent une marge de progression. »
Près de 30 % du portefeuille de la société genevoise présente ainsi un potentiel de développement susceptible d’être concrétisé au cours des cinq à dix prochaines années. L’objectif : faire évoluer les actifs existants pour créer de la valeur durable.
Améliorer le potentiel d’un immeuble à Bergières
À l’Avenue des Bergières 59, à Lausanne, l’enjeu consistait à révéler le potentiel d’un immeuble existant en le transformant. Dominicé a ainsi combiné une rénovation énergétique complète du bâtiment avec une surélévation.
Le projet a notamment permis de construire un attique de 77 m², comprenant une terrasse de 38 m² avec une vue sur le Léman. Mais le défi ne se limitait pas à créer une nouvelle surface habitable. Il s’agissait également d’améliorer en profondeur ses performances énergétiques.
La chaudière à mazout a été remplacée par une pompe à chaleur air-eau et l’enveloppe de l’édifice a été renforcée. « Le bâtiment consomme aujourd’hui beaucoup moins d’énergie qu’avant, avec une empreinte carbone nettement réduite », indique François Lemercier.
Cette intervention s’est traduite par un résultat économique concret. L’état locatif a augmenté de 30 %, soit plus de 100’000 francs de revenus supplémentaires par année.
« Avec ce projet, nous avons cherché à faire converger plusieurs dimensions souvent considérées séparément : performance énergétique, confort des occupantes et occupants, préservation du patrimoine et création de valeur », ajoute l’ingénieur de formation.
À La Borde, reconstruire pour densifier
Le projet de La Borde 17 répond à une logique différente, mais poursuit le même objectif. Face à un bâtiment vieillissant, construit en 1945, dont les droits à bâtir restaient largement inutilisés, Dominicé a fait le choix de le démolir pour le reconstruire.
Résultat : un immeuble passé de 927 m² à 1’456 m² de surface louable, soit 29 appartements et deux arcades commerciales, là où se trouvaient sept appartements et deux bureaux. Le nouvel immeuble a été livré en janvier 2025.
« Dans ce cas, une rénovation n’aurait pas permis d’exploiter pleinement le potentiel du site. Le bâtiment a donc été démoli pour laisser place à une nouvelle construction », indique François Lemercier.
L’opération a aussi été pensée avec un objectif de performance énergétique. Le bâtiment répond aujourd’hui au standard Minergie et dispose notamment de panneaux solaires en toiture ainsi que d’une enveloppe thermique aux normes actuelles.
La question de la démolition-reconstruction mérite toutefois d’être posée sous l’angle environnemental. Reconstruire implique nécessairement de mobiliser des ressources. Dans le cas de La Borde, Dominicé a estimé que l’état de l’immeuble initial aurait entraîné d’importants investissements pour une rénovation qui n’aurait pas permis d’atteindre les mêmes performances qu’une construction neuve.
Deux stratégies, un même potentiel
Bergières 59 et La Borde 17 illustrent deux façons de révéler le potentiel d’un patrimoine existant : rénover et surélever dans un cas, démolir et reconstruire dans l’autre. Une même démarche les réunit : identifier ce que peut encore offrir un emplacement et choisir la stratégie la plus pertinente pour le valoriser.
« Nous considérons un immeuble et ses ressources autrement que comme un actif figé. Sa localisation, son état, ses possibilités constructives et ses performances énergétiques sont autant d’éléments à mettre en perspective », explique François Lemercier.
La création de valeur dépend donc de ce qu’un immeuble peut devenir, mais aussi de son prix d’acquisition. La Borde en fournit une illustration concrète : acquis pour 4,3 millions de francs en 2016, le projet a ensuite représenté 8,3 millions de francs de travaux de reconstruction. L’immeuble génère aujourd’hui 573’000 francs de revenus locatifs annuels, pour un rendement brut de 4,4 %. Les 29 appartements ont par ailleurs tous trouvé preneur.
Transformer un bâtiment ou repenser entièrement une parcelle suppose de trouver le juste équilibre entre qualité du bâti, exigences environnementales et réalité économique. C’est cette double capacité – identifier les qualités d’un actif dès l’acquisition, puis savoir le faire évoluer dans le temps – qui guide l’approche de Dominicé.
Car la valeur d’un immeuble ne tient pas seulement à ce qu’il est aujourd’hui, mais aussi à ce qu’il peut devenir demain.