Fiscalité, transmission, gouvernance : pourquoi les fonds immobiliers s’imposent progressivement comme une réponse structurelle aux nouveaux défis patrimoniaux.
Fin mai, l’Association suisse de la titrisation immobilière, COPTIS, a réuni avocats, fiscalistes et gérants de fonds autour d’un panel intitulé « Défis de la détention immobilière : optimiser la gestion, le financement et la fiscalité, notamment grâce à l’immobilier indirect » pour débattre des transformations qui redessinent aujourd’hui la détention immobilière en Suisse.
Animée par Me Olivier Klunge, avocat spécialisé FSA en droit de la construction et de l’immobilier au sein de l’étude BOURGEOIS AVOCATS SA, la discussion a réuni Me Étienne von Streng, avocat et expert fiscal chez Streng SA, Michel Dominicé, Associé senior chez Dominicé & Co – Asset Management, Pascal Roux, CEO de Cronos Finance, Patrice Galland, directeur de la Régie Galland, Thierry De Mitri, expert fiscal diplômé et fondateur de De Mitri Conseils SA ainsi que Petrit Kafexholli, Associate Director chez BDO.
Ensemble, ils ont abordé les enjeux liés à la fiscalité immobilière, à la succession, à la gouvernance familiale et au développement des opérations de « swap » (apports en nature) entre immeubles détenus en direct et parts de fonds immobiliers.
Un mécanisme prometteur
Le swap suscite un intérêt croissant dans les cercles patrimoniaux suisses. Michel Dominicé a toutefois posé d’emblée un constat sans détour :
« Le swap, c’est quelque chose dont on parle bien plus qu’on ne le pratique réellement. »
Les transactions effectives restent rares, souvent partielles, combinant parts de fonds, reprise de dette et paiement cash, et exigent un alignement précis entre les attentes du vendeur et la stratégie du fonds acquéreur.
Ce décalage entre discours et réalité ne tient pourtant pas à un défaut de pertinence du mécanisme. Il tient à la complexité émotionnelle et technique d’une décision patrimoniale majeure car lorsque les conditions sont réunies, les arguments en faveur du swap sont solides et multidimensionnels.
Avantage fiscal : une asymétrie structurelle en faveur du fonds
Le premier argument est fiscal, et il est massif.
Comme expliqué par Me Étienne Von Streng, en propriété privée directe, le propriétaire supporte un impôt sur le revenu locatif pouvant atteindre 45 % à Genève ainsi qu’un impôt sur la fortune et un impôt foncier, variables selon les cantons, sur la valeur de l’immeuble. De plus, il s’expose à un risque de requalification professionnelle en cas de parc significatif et notamment de transactions/ventes répétées. La récente votation sur la valeur locative vient encore alourdir cette charge, en supprimant prochainement la déductibilité des frais d’entretien (pour les immeubles occupés par leur propriétaire) et des intérêts hypothécaires, deux piliers historiques de la propriété privée.
« Beaucoup n’ont pas encore réalisé l’impact fiscal de ces évolutions « , a-t-il soulevé.
La SICAV immobilière opère dans un régime radicalement différent. Imposée à l’IFD à 4,25 % au lieu de 8,5 %, elle bénéficie d’une déductibilité intégrale de ses charges, exonère l’investisseur des gains immobiliers sur la revente de parts de SICAV et limite son impôt sur la fortune à la part non immobilière de sa participation.
Pour Thierry De Mitri : « En titrisant, on arrive à délocaliser son immeuble en termes de fiscalité, notamment en matière d’impôt sur les successions et sur les donations. »
Pascal Roux a également ajouté: « Ce type de véhicule, s’il est bien géré, est fiscalement à privilégier face à une autre forme de détention immobilière. »
Le transfert a néanmoins un coût : frais de transaction, impôt sur les gains immobiliers au moment de l’apport mais ais ce coût initial est absorbé par le différentiel fiscal récurrent. Une fois les parts détenues, les gains immobiliers futurs ne seront plus imposés. Sur le long terme, l’avantage s’impose.
Et comme l’a rappelé Michel Dominicé, le swap peut être structuré partiellement, en combinant parts, cash et reprise de dette, afin de lisser l’impact immédiat de l’opération.
Avantage successoral : la part plutôt que la pierre
Le deuxième argument est successoral.
Pascal Roux, fort de son expérience en transmission de patrimoine, a décrit la réalité du terrain : transmettre un immeuble en indivision génère des blocages, des conflits entre héritiers et des coûts juridiques significatifs.
« La titrisation permettra une donation plus simple et plus équitable. Chacun fait ensuite ce qu’il veut des parts. »
Michel Dominicé a rajouté: « Ce sont de vraies angoisses qu’on entend. La détention directe amène une sécurité psychologique ou de prestige. »
Pour certains, cela se révèle être plus un choix philosophique : soit on détient soi-même un immeuble avec ses enjeux, soit on choisit un fonds immobilier selon ses convictions et ses objectifs.
Mais cette perte de contrôle opérationnel s’accompagne, rappelle Michel Dominicé, d’un gain en flexibilité patrimoniale considérable. Les parts se donnent, se partagent et se cèdent avec une fluidité qu’un immeuble ne permettra jamais. Et les problèmes de gouvernance familiale liés à la détention en indivision — émotions, blocages, désaccords entre héritiers — disparaissent avec la titrisation.
Avantage opérationnel : déléguer une charge croissante
Le troisième argument tient à l’évolution du métier de propriétaire.
Michel Dominicé a tracé une trajectoire claire : « Avant, les rendements étaient de 6 à 8 %. Aujourd’hui, ils sont bien plus faibles. Après impôts, la différence devient énorme. »
Dans le même temps, les exigences réglementaires — en particulier la législation sur l’énergie — alourdissent considérablement la charge de gestion.
« Le métier de détenteur d’immeuble en amateur devient trop lourd. »
Face à ce double mouvement — rendements en baisse, contraintes en hausse — le fonds professionnel offre une réponse structurelle.
Michel Dominicé l’a affirmé clairement : « On est beaucoup mieux armé pour faire la transition énergétique qu’un privé. »
Pour Pascal Roux : « On a plus de rendement avec un fonds, moins de risque et moins de souci. »
La question de l’agio des fonds cotés — cette prime de marché atteignant en moyenne 30 % sur les fonds suisses — a néanmoins nourri un débat technique. Entrer à la valeur boursière dans un fonds avec un agio élevé revient à payer une prime sur la valeur nette d’inventaire, ce qui interroge sur la pertinence économique de l’opération.
Michel Dominicé a proposé une lecture nuancée : « L’agio reflète aussi une prime de liquidité et la maturité d’un fonds. »
Refuser systématiquement tout swap au motif de l’agio serait, selon lui, logiquement incompatible avec l’idée même d’augmentation de capital :
« Cela voudrait dire que l’agio est une hérésie. »
Petrit Kafexholli, , a rappelé l’exigence fondamentale, du point de vue d’un organe de révision: « Notre rôle est de nous assurer que l’opération s’effectue dans les meilleures conditions et en toute transparence. L’investisseur doit disposer de toutes les informations nécessaires pour évaluer correctement les risques. »
Un signal de maturité du marché
Michel Dominicé a conclu les échanges sur une observation qui dépasse le seul sujet du swap : la qualité d’un fonds immobilier dépend aussi du profil de ses investisseurs. « On vise plus des investisseurs privés, car moins sensibles aux taux d’intérêt. La nature des investisseurs influence le comportement boursier d’un fonds. »
Le swap n’est donc pas seulement une opération patrimoniale individuelle — il contribue à façonner la structure et la résilience des fonds qui le pratiquent.
Michel Dominicé l’a formulé avec précision : « Le swap, c’est la combinaison de deux opérations : vendre des immeubles et investir dans des fonds de placement. »
Une définition qui rappelle que derrière l’outil se trouve avant tout une stratégie de long terme, raisonnée et structurée.
En synthèse
La table ronde a mis en évidence que, dans les bonnes conditions, les avantages fiscaux, successoraux et opérationnels du fonds de placement collectif constituent aujourd’hui une alternative structurellement supérieure à la propriété privée directe pour un nombre croissant de propriétaires.
La vraie question n’est plus de savoir si le swap est pertinent, mais de déterminer pour qui, à quel moment, et dans quel fonds.