Diego Reyes, Senior Fund Manager
Le Dominicé Swiss Property Fund (DSPF) n’est pas un fonds durable au sens réglementaire du terme, et ne se positionne pas comme tel. Pourtant, depuis 2021, Dominicé a initié une démarche volontaire d’intégration d’indicateurs environnementaux dans la gestion de son portefeuille immobilier coté. Une approche pragmatique et progressive, motivée par la conviction que durabilité et performance peuvent aller de pair. Diego Reyes, Senior Fund Manager, revient sur les étapes de cette transformation, entre exigences opérationnelles et volonté de long terme, avec son partenaire Signa-Terre.
Dès 2021, vous avez initié un virage ESG. Quelle a été votre première priorité ?
C’est venu assez naturellement, en réalité. On n’a pas cherché à cocher une case ou à répondre à une attente du marché. On avait besoin de comprendre où en était réellement notre portefeuille, d’un point de vue consommation, performance énergétique, émissions de carbone… Et pour ça, il fallait des données. En 2021, nous avons donc signé un partenariat avec Signa-Terre, ce qui nous a permis de reconstituer les données de consommation énergétique (électricité, chaleur, eau, émissions CO₂) sur l’ensemble du portefeuille, y compris de manière rétroactive à 2020.
Ces informations ont été intégrées dans l’outil ImmoData Pro, puis modélisées pour chaque bien. Cela nous a donné une vision claire des niveaux de performance, des points d’optimisation, et surtout, des investissements nécessaires pour réduire les émissions ou améliorer l’efficacité énergétique.
En 2021, nous avons donc signé un partenariat avec Signa-Terre, ce qui nous a permis de reconstituer les données de consommation énergétique (électricité, chaleur, eau, émissions CO₂) sur l’ensemble du portefeuille, y compris de manière rétroactive à 2020.
Une fois la donnée consolidée, comment avez-vous construit votre stratégie ?
On a d’abord voulu comprendre ce qui comptait pour nos parties prenantes. On a donc envoyé un questionnaire ESG à nos investisseurs, privés et institutionnels. Les résultats ont montré un contraste très net : les institutionnels considèrent l’intégration des critères ESG comme un élément stratégique, tandis que les investisseurs privés y sont globalement peu sensibles.
Sur cette base, on a travaillé une matrice de matérialité. Ce n’est pas un exercice purement académique : on l’a croisée avec nos flux financiers, nos marges d’investissement, notre calendrier de développement. Et on a abouti à ce qu’on appelle en interne une stratégie par marches – pas une ligne droite, mais une série d’actions priorisées, réalistes, qui tiennent compte du terrain.
Quelles sont les actions concrètes mises en œuvre dans le portefeuille ?
Chaque nouvelle acquisition – environ 10 immeubles par an, pour un volume annuel de 50 à 100 millions de CHF – est immédiatement intégrée à notre approche d’intégration de facteurs durables. L’immeuble est analysé sous plusieurs angles : performance énergétique, potentiel de rénovation, état d’entretien, etc. Nous avons mis en place une matrice de priorisation par actifs (priorité 1, 2 ou 3), permettant d’orienter les investissements de manière structurée.
Lisez notre rapport de durabilité ici
Votre stratégie s’accompagne-t-elle d’une formalisation réglementaire ?
Oui. En juin 2024, nous avons fait évoluer le contrat de fonds pour y inscrire explicitement l’approche d’intégration, validée par la FINMA. Cela signifie que nous prenons en compte les enjeux de durabilité dans l’analyse des investissements, mais DSPF ne se positionne pas comme un fonds durable. Nous souhaitons éviter tout risque de greenwashing et nous en tenons à une approche basée sur des faits, des données et des résultats concrets.
Nous souhaitons éviter tout risque de greenwashing et nous en tenons à une approche basée sur des faits, des données et des résultats concrets.
Vous avez également rejoint le benchmark GRESB. Pour quelles raisons ?
GRESB, aujourd’hui, c’est la référence dans l’immobilier coté européen. En 2024, on a obtenu notre première étoile. L’objectif est clair : trois étoiles en 2025, quatre en 2026. Ce n’est pas un objectif marketing : c’est un outil de mesure, qui nous permet d’ajuster notre reporting, nos priorités opérationnelles.
On a aussi lancé une collaboration avec Pom+, pour nous aider sur cette phase d’implémentation. Leur expertise complète celle de Signa-Terre, qui reste notre partenaire pour toute la partie technique.
Quelle place réservent les locataires dans votre démarche ?
Les locataires jouent un rôle important. En 2023, nous avons réalisé une enquête de satisfaction auprès de 3’500 personnes, avec des actions concrètes à la clé : éclairage, conciergerie, gestion des services. En juin 2024, nous avons généralisé les baux verts, qui engagent les nouveaux locataires à adopter des pratiques responsables. Par ailleurs, nous avons lancé, avec Neovac AG, l’installation de compteurs de chaleur individuels dans tous nos immeubles à radiateurs hydrauliques.
Comment évolue l’environnement réglementaire en Suisse, selon vous ?
On progresse, mais il n’y a pas encore de standard unifié, comme en Union européenne. Les initiatives de l’AMAS et de REIDA vont dans le bon sens, mais reposent sur une logique d’autorégulation. Chez Dominicé, nous avons choisi de publier dès 2023 nos indicateurs environnementaux selon les directives AMAS. Cela nous a permis de tester nos outils et d’introduire ces nouvelles exigences auprès de notre équipes immobilière.
Vous parliez plus tôt de ne pas courir après les labels. Est-ce aussi une manière d’éviter le greenwashing ?
Oui, absolument. Il y a un vrai risque d’image dans ce domaine, surtout quand on revendique sans agir. Nous, on préfère poser des jalons. Être prêts réglementairement, clairs avec nos investisseurs, précis dans notre reporting. Mais on ne prétend pas tout faire. La transition, c’est une trajectoire, pas un statut.
Nous, on préfère poser des jalons. Être prêts réglementairement, clairs avec nos investisseurs, précis dans notre reporting. Mais on ne prétend pas tout faire. La transition, c’est une trajectoire, pas un statut.
Quelles sont vos prochaines priorités ?
L’année 2025 est structurante, notamment avec l’évaluation GRESB. Mais plus globalement, on continue à ajuster notre trajectoire. On suit nos cibles d’émissions, nos consommations, et on met à jour la stratégie chaque année, en fonction des acquisitions. Et surtout, on continue d’investir là où l’effet est réel : dans les rénovations. C’est là que tout se joue.
La priorité, c’est l’amélioration continue. À horizon 2030, nous souhaitons évaluer l’impact réel de notre stratégie d’intégration sur la performance et la résilience du portefeuille.
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