Publié dans Allnews.ch le 21 septembre 2025
Le 28 septembre 2025, les Suisses se prononceront sur la suppression de la valeur locative. A priori, cette réforme fiscale semble ne concerner que les propriétaires occupant leur logement. En réalité, ce changement va bien au-delà : elle introduit également une restriction drastique de la déductibilité des intérêts passifs, quelque soit leur source. Ainsi, tout contribuable détenant des dettes sera concerné, qu’il soit propriétaire ou non.
Si la modification du droit fiscal est adoptée par la voie des urnes, les intérêts passifs d’un contribuable (dettes bancaires, crédits à la consommation, prêts privés, etc.) ne pourront plus être déduits du revenu imposable qu’en proportion de la part de sa fortune totale investie en immobilier locatif.
… tout contribuable détenant des dettes sera concerné, qu’il soit propriétaire ou non.
Imaginons par exemple un contribuable dont la fortune est investie comme suit – un quart en immobilier de rendement, un quart en immobilier occupé par lui-même et la moitié en valeurs mobilières. Dans ce cas, seuls 25% de ses intérêts passifs resteront déductibles, quel que soit le type de dette contractée. Aujourd’hui, cette déduction est encore de 100%.
Les résultats de la réforme proposée peuvent être surprenants. Ainsi, un investisseur immobilier pourra déduire la totalité de ses intérêts passifs s’il a investi la totalité de sa fortune dans de l’immobilier de rendement. En revanche, si une part de ses investissements immobiliers sont réalisés à travers des sociétés anonymes, il ne pourra déduire qu’une proportion réduite de ses intérêts passifs. Si ses emprunts sont faits par les sociétés anonymes, alors la totalité des intérêts passifs seront déductibles dans la taxation des sociétés.
Dans le cas d’une succession d’entreprise familiale, si un héritier reprend la société en s’endettant auprès des autres, il ne pourra plus déduire ces intérêts tout en étant imposé sur les revenus de l’entreprise. Il y aura alors double imposition sur les revenus revenant aux héritiers créanciers.
… les restrictions prévues réduiront l’attrait du financement privé entre particuliers, souvent mobilisé pour soutenir des initiatives d’entreprises.
On le comprend, le projet déploie ses effets bien au-delà du simple cadre de l’immobilier occupé par ses propriétaires. Avec la « proportionnelle restrictive », la situation fiscale de nombreux investisseurs immobiliers va encore se dégrader, dans un contexte déjà marqué par la baisse des rendements, la hausse des charges d’entretien et le poids croissant que représentent l’impôt sur la fortune et la taxe foncière par rapport au rendement brut.
Enfin, les restrictions prévues réduiront l’attrait du financement privé entre particuliers, souvent mobilisé pour soutenir des initiatives d’entreprises. Moins d’incitation au prêt signifie moins de dynamisme pour l’économie locale.
Si la loi passe, les restrictions prévues à la déductibilité des intérêts passifs risquent de donner une incitation supplémentaire aux propriétaires d’immeubles de rendement pour s’en défaire notamment au profit de parts de fonds immobiliers dont les intérêts passifs resteront eux à 100% déductibles.
