Qu’est-ce qu’un
Real Estate Swap ?
Un Real Estate Swap est une forme d’augmentation de capital qui consiste à échanger un bien immobilier contre des parts d’un fonds immobilier. Au lieu de vendre le bien sur le marché, le propriétaire l’apporte directement au fonds en tant qu’apport en nature. En contrepartie, il reçoit de nouvelles parts du fonds correspondant à la valeur convenue du bien.
Ce mécanisme permet au fonds d’élargir son portefeuille sans mobiliser de liquidités, tandis que le propriétaire accède immédiatement à un véhicule d’investissement diversifié et géré de manière professionnelle, assorti d’un dividende annuel. Les principaux avantages pour les propriétaires sont présentés ci-dessous.
Les avantages clés d’un apport en nature
Avantages financiers
et patrimoniaux
Diversification
Conversion de biens immobiliers en un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers. Possibilité d’entrée dans le fonds à la valeur nette d’inventaire (VNI), sans agio, selon le fonds qui acquiert l’immeuble, offrant aux investisseurs une pleine valorisation de leur bien au moment du swap.
Succession simplifiée
Parts de fonds divisibles facilitant une transmission équitable et simplifiée en cas de succession.
Avantage fiscal
Le dividende n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu et la part investie dans le fonds n’est pas soumise à l’impôt sur la fortune pour les investisseurs domiciliés en Suisse.
Liquidité
Conversion des biens en parts/actions pour une meilleure liquidité.
Cash-flow régulier
Grâce à la diversification du parc, les distributions sont régulières et moins sensibles aux aléas. Choix de fonds immobiliers proposés par Dominicé selon le profil de risque d’investisseur.
Crédit Lombard
Accès à des liquidités supplémentaires grâce à l’utilisation des parts de fonds comme garantie.
Avantages opérationnels
et environnementaux
Gestion professionnelle
Gestion des immeubles par des spécialistes pour optimiser coûts et rendements.
Réduction des risques
Limitation des risques opérationnels liés à la propriété directe.
Durabilité et transition énergétique
Rénovations et mises aux normes normes intégrant des facteurs environnementaux comme le calcul des émissions carbone imposées par l’AMAS, visant une réduction.
Solutions
sur mesure
Le(s) bien(s) immobilier(s) peuvent faire l’objet d’une titrisation totale ou partielle.
- Titrisation totale, la vente des immeubles est immédiatement convertie en parts du fonds.
- Titrisation partielle, une partie de la valeur de l’immeuble est distribuée sous forme d’espèces, et le reste en part du fonds., une partie de la valeur de l’immeuble est distribuée sous forme d’espèces, et le reste en part du fonds.
De l’investissement direct à l’investissement indirect
1.
Détermination du prix du bien, offre liante et détermination de la date de vente
2.
Calcul du prix d’émission par unité par la société de gestion de fonds et la banque dépositaire.
3.
L’acte de vente notarié convertit le prix d’achat en nombre de parts/actions du fonds, calculé à la date de valeur.
4.
Vente de l’immeuble et émission des nouvelles parts du fonds.
Let’s Talk
Cliquez ci-dessous pour poursuivre la conversation. Notre équipe se fera un plaisir de vous présenter en détail les opportunités de swap.